Drept Funciar

1.Consideraţii preliminare

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prin care se aduce la cunoştinţă terţilor situaţia de drept şi de fapt a unui imobil. Această activitate se realizează de către servicii publice specializate, aflate de regulă în subordinea instanţelor judecătoreşti ori a unor autorităţi administrative, şi constă în înscrierea actelor şi faptelor juridice privind imobilele dintr-o localitate în registre publice special destinate în acest scop. În România au funcţionat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, bazate pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare sau pe cartea funciară.

În ce priveşte noul sistem de publicitate imobiliară, bazat tot pe cartea funciară, el a fost iniţial administrat de către birourile de carte funciară ale judecătorilor, înfiinţate în temeiul Legii nr.7/1996 şi organizate în conformitate cu Regulamentul din 1997 şi Instrucţiunile privind înfiinţarea carţilor funciare cu caracter nedefinitiv, iar în prezent, se află în gestiunea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară din Subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor şi se realizează de către birourile teritoriale de cadastru şi piblicitate imobiliară. Activitatea de carte funciară a fost şi este, prin excelenţa, o procedură necontencioasă ( art. 70 din Regulament) căreia i se aplică principiile şi regulile specifice acestei proceduri speciale, şi anume: înscrierile se fac, de regulă, la cererea persoanei interesate, în afară de cazurile în care se dispun din oficiu; prin cererile de înscriere sau radiere nu se urmareşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană (cf. Art. 331 C.pr. civ.), chiar dacă, în conformitate cu principiul relativităţii ( art.22), înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie facută sau împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă cererile se cer deodată.

Prin ipoteză, cererea de înscriere se face fie în temeiul actului juridic obligaţional având ca obiect transmiterea, constituirea, modificarea, ori stingerea unui drept real imobiliar, fie în temeiul unei hotărâri judecătoreşti (art. 47), însemnează că acordul la înscriere a celui înscris în cartea funciară este prezumat sau, după caz, suplinit de hotărârea judecătorească prin care s-a dispus înscrierea, astfel încât între părţi nu există nici un litigiu ori dacă acesta a existat, el a fost tranşat deja la data formulării cererii de înscriere. Din acest motiv, activitatea de înscriere în cartea funciară îmbracă trăsăturile unei veritabile proceduri necontencioase caracterizate prin absenţa unui „litigiu” – mai exact a unui „diferend” şi, bineînţeles, a unui „adversar”; încheierile prin care se soluţionează cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară (funcţionar public angajat al oficiului judeţean de cadastru şi publicitate imobiliară, iar nu judecător) sunt ca natură juridică acte administrative executorii, care nu au putere de lucru judecat (cf.art. 336 şi 337 C. Pr. Civ.,pentru ipoteza încheierilor judecătoreşti pronunţate în materii necontencioase sau graţioase), nefiind pronunţate în cadrul unei proceduri administrativ- jurisdicţionale; titularul cererii respinse o poate reitera oricând, nu numai dacă se prevalează de temeiuri sau argumente noi ori dacă o reface cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege, ci şi dacă se bazează pe aceleaşi temeiuri sau argumente şi solicită acelaşi lucru. De asemenea, în condiţiile legii, cei interesaţi, inclusiv cei care au formulat cererea de înscriere, respinsă de registrator, pot exercita şi o acţiune în rectificare a înscrierilor de carte funciară, pentru motivele anume prvăzute de lege (art.34), chiar dacă nu au formulat plângere contra încheierii de respingere ori de admitere, ori aceasta plângere a fost respinsă, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă; încheierile pronunţate de registratorul de carte funciară sunt supuse controlului judecătoresc ( nu judiciar) exercitat de către instanţele judecătoreşi care sunt competente să soluţioneze plângerea împotriva acestor încheieri de către cei vătămaţi în drepturile sau interesele lor legitime, precum şi căile de atac contra hotărârilor judecătoreşti prilejuite de acest control( art.50).

Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată, de lege lata, în Legea nr. 7/1996 (art.47-55), Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară (art.36,37,40, 43-69, 70-71, 80-83, 85-91, 93, 95-97, 100-101, 103-128, 129-134, 136-140), precum şi Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, rămase în vigoare până la adoptarea noului Regulament de organizare şi funcţionare a birourilor teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară prevăzut de noul art.63 din Lege. Aceste reglementări au caracter special în raport cu dispoziţiile generale privitoare la procedurile necontencioase care alcătuiesc Cartea III din Codul de procedură civilă ( art.331-339). În acest sens, art.338 alin.2 C. Pr.Civ. prevede, in terminis, că „materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămâne supuse dispoziţiilor speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul cărţii de faţă”, ceea ce însemnează că, în fapt, corelaţia dintre cele două reglementări rămâne guvernată de bine cunoscutele adagii: specialia generalibus derogant şi generalia non specialibus derogant.

Prin urmare, procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile cuprinse în Legea nr 7/1996 şi în actele normative emise în baza ei, iar în măsura în care acestea nu prevăd nimic, ea se completează cu dispoziţiile generale în materie necontencioasă prevăzute de Codul de procedură civilă şi care, la rândul lor, se întregesc cu „dispoziţiile de procedură contencioasă, în măsura în care nu sunt potrivnice naturii necontencioase a cererii” (art.338 alin. 1 C. pr. civ. ).