Dreptul de superficie

Introducere

Dreptului de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece conferă atributele de usus, fructus şi abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de proprietate -posesia, folosinţa şi dispoziţia – titularul le poate exercita în plenitudinea lor.Atributele sunt opozabile tuturor.

Prin separarea unor atribute, se formează drepturi reale distincte, care poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale,derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinut juridic al dreptului de proprietate.

Astfel ințelese, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt limitate ca număr prin lege. Intr-adevăr, toate drepturile reale, deci si dezmembrămintele dreptului de proprietate privată, au această caracteristică.Dezmembrămintele propriu-zise ale dreptului de proprietate privată sunt: dreptul uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute si dreptul de superficie.

I. Considerații generale cu privire la dreptul de superficie

1.1. Noţiunea dreptului de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de art.443-453 din Codul civil al Republicii Moldova.Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente".

Altfel spus, dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:

- este un drept real imobiliar având ca obiect întotdeauna un bun imobil, o suprafaţă de teren,

- este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului, al cărui conţinut îl reprezintă folosinţa terenului;

- este un drept perpetuu, care există atâta timp cât există construcţia, lucrarea sau plantaţia. Art.445 C. civ. RM prevede că „dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei". Deci, el nu se stinge prin neexercitare (prin neuz). De altfel, un neuz este de neconceput, pentru că uzul înseamnă tocmai faptul că terenul este ocupat de construcţie. Caracterul perpetuu ţine, însă, de natura dreptului de superficie, nu însă de esenţa lui. De exemplu, împrejurarea că el poate să privească şi plantaţii nu trebuie să ducă la o altă concluzie, pentru că acestea pot fi regenerate sau înlocuite, esenţial rămâne atributul folosinţei terenului de către superficiar.

Totuşi, atunci când dreptul de superficie se constituie prin act juridic, el poate fi constituit şi pe o durată determinată:

- este un drept imprescriptibil ce derivă din perpetuitatea sa, extinctiv, astfel că acţiunea îi revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea însăşi a dreptului de superficie;

- este un drept alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune ;

- nu încetează prin ieşire din indiviziune, pentru că dreptul superficiarului şi cel al proprietarul terenului nu sunt în indiviziune, adică între cei doi titulari nu există o stare de coproprietate3.