Ipoteca

I. Definitie si reglementare

Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul în stapânirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.

Ipoteca este reglementata în art. 1746 – 1814 Cod civil.

- ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).

- sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

II. Caracterele generale ale ipotecii

Indiferent de felul ei, ipoteca prezinta urmatoarele caractere generale:

1. ipoteca este un drept real asupra unui bun imobil care confera titularului sau doua atribute: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta;

2. ipoteca este un drept accesoriu, deoarece însoteste si garanteaza un drept principal;

3. ipoteca este o garantie imobiliara, deoarece are ca obiect numai bunuri imobile aflate în circuitul civil;

4. ipoteca este o garantie specializata, ceea ce înseamna ca poate fi constituita numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate si pentru garantarea unei datorii cu o valoare determinata;

ipoteca este indivizibila, în sensul ca imobilul ipotecat este afectat în întregime pentru garantarea creantei.

5.CONDITII

- ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic.

- inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.

- pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.

- ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:

- sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.

- sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei.

- conditii privind persoana constituientului:

- cel ce o constituie trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu.

- cel ce o constituie trebuie sa aiba calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.

- conditii de forma:

- contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.

- conditii de publicitate:

- acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.

- publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.

5. EFECTE

- se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului.

- in raport cu debitorul:

- acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat.

- are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar.

- are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui.

- in raport cu creditorul:

- are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla.

- are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).

- in raport cu tertii dobanditori ai imobilului ipotecat:

fata de acestia, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza.

7. AVANTAJE

- creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.

- in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.

- inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).

- ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).

- la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).