Principiile Cărților Funciare

“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege fructele după munca lui” . Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.

Principiile cărţii funciare

Sistemul real de publicitate, bazat pe cărţile funciare este fundamentat pe o serie de principii menite să-i garanteze autoritatea şi superioritatea faţă de orice alt sistem de publicitate personală. Aceste reguli principiare dau şi nota caracteristică a cărţilor funciare, de instituţie juridică a circuitului civil imobiliar.

Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor funciare, dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text legal nu se găseşte o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul reglementărilor legii nr. 7/1996, care sunt aceleași cu cele desprinse prin interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938 . Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa probantă, este recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de specialitate.

Prin urmare principiile cărţilor funciare sunt:

a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile

b) Principiul publicităţii integrale;

c) Principiul legalităţii;

d) Principiul oficialităţii;

e) Principiul relativității

f) Principiul priorității

g) Principiul specialităţii;

h) Principiul neutralităţii.

i) Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor reale imobiliare

j) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară;

a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor imobile

Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii conform legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă dintre părţi. Dreptul real presupune o dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a interzice oricui să aducă atingere acestui drept.