Principiile noilor cărti funciare

I. PREZENTARE GENERALA

PRECIZARI PREALABILE.

Cartiile funciare sunt menite sa arate intotdeauna si cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar {functia statica} si sa mijloceasca constituirea ‚stramutarea , modificarea si stingerea drepturilor reale imobiliare {functia dinamica}. In acest scop regulile de carte funciara se grupeaza

in jurul unor idei conducatoare ,denumite „principii” , care carmuiesc indeosebi cea de-a doua functie a cartilor funciare {functia dinamica} asigurand prioritatea acestui sistem de publicitate fata de alte sisteme de publicitate imobiliara {de ex.:sistemele bazate pe registrele de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare}.Si noile carti funciare ‚ reglementate de Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare , sunt carmuite de anumite reguli fundamentale,numite principii sau reguli de baza referitoare atat la organizarea,conducerea si tinerea cartilor funciare, cat mai ales la activitatea propriu-zisa de publicitate imobiliara,adica la operatiunile de inscriere a actelor si faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse in cartea funciara.

Este de mentionat ca la fel ca in sistemul Decretului-lege nr.115/1938, nici in sistemul Legii nr.7/1996 nu se gasesc enumerate aceste principii in mod expres.Cu toate acestea ele pot fi deduse din ansamblul reglementarilor cuprinse in lege. De alta parte, vom retine ca in general principiile care stau la baza noii reglementari sunt aceleasi cu cele desprinse pe cale de interpretare din Decretul-lege nr.115/1938.

Este de observat ca singura diferenta majora intre vechile si noile carti funciare s-a manifestat pe planul efectelor juridice ale inscrierilor operante in aceste carti funciare. In prezent aceasta diferenta s-a estompat in buna parte prin modificarea intervenita prin Legea nr.247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei,precum si unele masuri adiacente.

ENUMERARE PRINCIPILOR

In doctrina este controversata chestiunea naturii si a numarului principiilor noilor carti funciare. Astfel, profesorul Ioan Albu admite ca principii ale inscrierii in cartea funciara: 1. principiul publicitatii; 2. integralitatea; 3. individualitatea {specialitatea}; 4. prioritatea; 5. relativitatea; 6. opozabilitatea fata de terti .

Intr-o alta opinie {C.Birsan, Maria Gaita, Mona M. Pivniceru}intemeiata pe traditia sistemului cartilor funciare transilvanene, se retin drept principii ale noilor carti funciare: 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 3. principiul legalitatii; 4. principiul oficialitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul relativitatii; 7. principiul fortei probante a inscrierii.

Dupa alti autori {L. Pop, L.M. Harosa}, din textele Legii 7/1996 ar rezulta ca regimul juridic al noilor carti funciare s-ar intemeia pe urmatoarele principii: 1. principiul publicitatii integrale si a opozabilitatii inscrierilor; 2. principiul relativitatii; 3. principiul legalitatii; 4. principiul disponibilitatii; 5. principiul prioritatii; 6. principiul fortei probante a inscrierilor de drepturi reale.

In opinia prof. O. Ungureanu, la baza noului sistem de carte funciara sta urmatoarele principii : 1. principiul publicitatii integrale, 2. principiul relativitatii, 3. principiul fortei probante a inscrierilor drepturilor reale, 4. principiul legalitatii, 5. principiul neutralitatii{al disponibilitatii}, 6. principiul opozabilitatii fata de terti, 7. principiul prioritatii.

In cel priveste pe prof. M. Nicolae, acesta crede ca pot fi retinute ca principii ale noilor carti funciare urmatoarele : 1. principiul publicitatii integrale; 2. principiul relativitatii{continuitatii} inscrierilor; 3. principiul neutralitatii; 4. principiul legalitatii; 5. principiul specialitatii; 6. principiul opozabiltatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara; 7. principiul prioritatii; 8. principiul publicitatii materiale { alaturi de acesta poate fi retinut, ca principiu distinct, si principiul fortei probante a inscrierii.}

Toate aceste principii sunt reguli de baza sau idei conducatoare in materia sistemului de publicitate imobiliara, bazat pe cartea funciara. Ele se imbina si se interconditioneaza reciproc alcatuind un veritabil sistem,fara de care publicitatea imobiliara, in forma reglementata de Legea nr. 7/1996, ar fi departe de a atinge obiectivele specifice oricarui sistem real si modern de publicitate imobiliara.

CLASIFICAREA PRINCIPIILOR

In doctrina principiile aplicabile sistemelor reale de publicitate imobiliara au fost clasificate nu dupa continutul lor juridic, ci dupa obiectul lor concret, respectiv dupa cum se refera la conditiile sau cerintele necesare inscrierilor de carte funciara sau, dupa caz, la efectele juridice ale inscrierilor facute in cartea funciara.

A. Dupa cerintele sau conditiile de validitate a inscrierilor de carte funciara se pot retine urmatoarele principii:

• Principiul publicitatii integrale; in cartea funciara se inscriu toate drepturile reale imobiliare,operatiunile materiale, precum si drepturile de creanta{in cazurile anume prevazute de lege},faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara.

• Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor; inscrierea unui drept in cartea funciara se face ,de regula, numai cu consimtamantul titularului.

• Principiul neutralitatii (disponibilitatii); inscrierea in cartea funciara se face, de regula, la cererea persoanei interesate ori a reprezentatului sau, legal sau conventional, dupa caz.

• Principiul legalitatii; registratorul de carte funciara nu poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor juridice anume prevazute de lege sau, dupa caz, permise, si nu se poate sprijini decat pe cererea si actele ce o insotesc (legalitatea formala); registratorul de carte funciara trebuie, in acelasi timp, sa cerceteze, pe de o parte, daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste toate conditiile de fond si forma cerute de lege pentru inscrierea dreptului sau faptului juridic si, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo piedeca la savarsirea inscrierii (legalitatea materiala).

• Principiul specialitatii; cuprinsul cartii funciare trebuie sa fie exact,clar si complet, astfel incat sa nu existe nici o indoiala in privinta felului, obiectului sau intelesului inscrierilor pe care le atesta.