Principiile Noilor Cărți Funciare

Cărțile funciare sunt menite să arate întotdeauna și cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar și sa mijlocească constituirea, modificarea și stingerea drepturilor reale imobiliare. În acest scop, regulile de carte funciară se grupeaza în jurul unor idei denumite principii, care asigură funcția dinamică a cărților funciare. Se consideră că pot fi reținute ca principii ale noilor cărți funciare următoarele: principiul publicității integrale, principiul relativității (continuității) înscrierilor, principiul neutralității (disponibilității), principiul legalității, principiul specialității, principiul opozabilității față de terți a drepturilor reale înscrise în cartea funciară, principiul priorității, principiul publicității materiale a cărților funciare.

1. Principiul publicității integrale a cărților funciare

Principiul publicității integrale este acea regulă potrivit căreia în cartea funciară trebuie înscrise toate drepturile reale imobiliare, numite și drepturi tabulare, precum și drepturile de creanță, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Sediul materiei se gasește în Legea nr. 7/1996, la care trebuie adăugate unele prevederi cuprinse în Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară. Deși nu mai definește cartea funciară, cum o facea Decretul-lege nr. 115/1938(art. 1), Legea nr. 7/1996 păstrează însă regula potrivit căreia toate actele și faptele juridice privitoare la drepturile reale imobiliare asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară sunt supuse formalităților de publicitate imobiliară prin înscrierea în cartea funciară. Cât privește Regulamentul, acesta reia regula publicității integrale a drepturilor reale imobiliare prin înscrierea în cartea funciară, enunțând-o: ,,Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau se sting și se radiază, ca urmare a actelor și faptelor juridice referitoare la un bun imobil”. Pentru aceste motive, cartea funciară constituie, cum s-a spus, un adevărat ,,registru de stare civilă” a imobilelor cuprinzând descrierea situației juridice reale și aproximativ complete a acestora.

2. Principiul relativității (continuității) înscrierilor

Principiul publicității integrale ne arată ce se înscrie în cartea funciară, pe când principiul relativității ne spune contra cui se pot face înscrierile fiind acea regulă în temeiul căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau urmează să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea va fi făcută. Principiul relativității presupune ca cel care transmite sau constituie un drept real să fie deja înscris ca titular al acelui drept sau să fie înscris în cartea funciară odată cu cel care urmează să-l dobândească. Încălcarea principiului relativității înscrierilor atrage nulitatea absolută a înscrierilor effectuate, care vor fi radiate, în lipsa acordului părții interesate, numai pe calea unei acțiuni în rectificare.

3. Principiul neutralității

Potrivit acestei reguli, înscrierea în cartea funciară se face numai la cererea persoanei îndreptățite sau a reprezentantului său, legal ori convențional, iar în cazurile anume prevăzute, la cererea autorităților publice competente. Din principiul neutralității decurge și regula potrivit căreia registratorul de carte funciară nu poate acorda petiționarului mai mult decât a cerut, nici atunci când acesta ar fi fost îndreptățit să ceară mai mult, în baza actelor pe care le-a prezentat (de ex. a cerut numai înscrierea provizorie, deși ar fi putut solicita intabularea). Nerespectarea acestui principiu, adică dispunerea efectuării înscrierii din oficiu, fără cererea părții interesate, atrage nulitatea înscrierii.

4. Principiul legalității

Cartea funciară este astfel organizată încât să asigure cu ajutorul principiului legalității, exactitatea, corectitudinea și certitudinea înscrierilor în cartea funciară. În sistemul noilor cărți funciare acest principiu comportă 2 aspecte: legalitatea formală și legalitatea materială.