Principiul efectului constitutiv al înscrierii în CF în sistemul de publicitate imobiliară prevăzut de Noul Cod Civil

Efectul constitutiv sau atributiv de drepturi al înscrierilor în Cartea Funciară a fost reintrodus în sistemul de drept din România, după ce a stârnit numeroase dispute în jurisprudenţa şi doctrina anterioară apariţiei Noului Cod Civil. Abia prin dispoziţiile codul civil actual s-a ajuns la instituirea unui regim riguros şi complet al publicităţii imobiliare, în sensul că acesta are caracter real, iar efectul înscrierilor în cartea funciară este constitutiv de drepturi între părţi. Acest efect constitutiv va asigura atât securitatea dinamică a circuitului civil, dar mai ales circulația statică a acestuia. Diferenţele dintre modul în care apare reglementat astăzi în Noul Cod Civil şi cum era reglementat în Decretul lege nr. 115/1938 sunt minore, subtile, după cum vom observa în cele ce urmează.

Înainte de a trece la analiza modului în care este reglemetat astăzi acest principiu, trebuie să facem anumite precizări. Astfel, sub regimul Decretului Lege nr. 115/1938, în Transilvania şi Bucovina, aveau efect constitutiv de drepturi înscrierea provizorie şi intabularea, pe când notarea era făcută doar în scop de opozabiltate. În schimb, în sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, toate însrierile aveau doar efect de opozabilitate faţă de terţi. Sub regimul Legii nr. 7/1996 însă, înscrierea dobândeşte doar efect de opozabiltate, precum în sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, iar radierea drepturilor a fost reţinut ca având efect constitutiv de drepturi.

Astăzi, principiul efectului constitutiv de drepturi este prevăzut în Noul Cod Civil, în art. 885 şi 886 şi presupune că drepturile reale având ca obiect un imobil se dobândesc, se modifică sau se sting atât între părţi, cât şi faţă de terţi, prin înscrierea şi respectiv radierea din cartea funciară, pe baza actului sau faptului juridic care o justifică. Observăm încă de la început că, faţă de Decretul lege nr. 115/1938, NCC nu mai este prevede și condiția existenței consimțământului celui împotriva căruia se realizează înscrierea. La o primă vedere, acesta pare a fi un fapt pozitiv, întrucât existența acelei clauze la intabulare a fost criticată ca fiind inutilă . Totuși, lipsa unui al doilea consimțământ diferențiază fundamental sistemul de publicitate imobiliară din noul Cod civil față de cel reglementat de Decretul Lege 115.

Se poate spune că NCC cuprinde, în esenţă, norme de drept substanţial privitoare la înscrierea în cartea funciară şi efectele acestora, pe când, în principiu, normele privitoare la procedura înscrierilor în cartea funciară sunt cele din Legea nr. 7⁄1996.

Prin reglementarea din art. 885 reiese faptul că actul sau faptul juridic, pentru a produce efecte translative, constitutive, modificatoare sau extinctive de drepturi, trebuie să fie supus formalităţilor de publicitate imobiliară. În materia dreptului de proprietate, art. 557 alin. (4) NCC dispune : “cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”

Înscrierea în Cartea Funciară este necesară nu numai pentru opozabilitate, dar şi pentru a se produce însuşi efectul translativ sau constitutiv al actului sau faptului dintre părţi. Acest principiu al efectului constitutiv de drepturi este considerat cel mai important dintre principiile sistemului de publicitate al cărţilor funciare reglementat de Codul civil şi cel care conferă sistemului de pubicitate o putere şi o importanţă juridică specială.

Efectul constitutiv de drepturi se aplică tuturor drepturilor tabulare, indiferent dacă este vorba despre drepturi reale principale sau despre drepturi reale accesorii, despre dreptul de proprietate sau despre dezmembrămintele acestuia, precum uz, uzufruct, abitaţie, superficie, ori despre dreptul de ipotecă. Cu toate acestea, efectul constitutiv nu are un caracter absolut, de exemplu în cazul recunoaşterii dreptului de retenţie asupra unui imobil înscris în cartea funciară, art.2498 NCC prevăzând că “dreptul de retenţie este opozabil terţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate”.

O altă excepţie de la acest principiu este şi faptul că drepturile reale provenind din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropiere pentru cauză de utilitate publică, se dobândesc fără înscriere în cartea funciară.