Protecția consumatorilor de servicii bancare în dreptul bancar european - creditul ipotecar

I. INTRDODUCERE

Pentru majoritatea cetățenilor UE, angajarea unui credit ipotecar pentru achiziționarea unei locuințe reprezintă investiția financiară cea mai importantă din cursul vieții lor. Piețele creditului ipotecar din UE constituie o parte semnificativă din economia europeană, în care ponderea creditelor ipotecare pentru locuințe se ridică la aproape 47% din PIB-ul UE .

Piața creditului ipotecar din UE are totodată o importanță vitală pentru milioanele de cetățeni europeni care în prezent rambursează un credit ipotecar și pentru proprietarii potențiali. Contractarea unui împrumut ipotecar este una dintre cele mai importante decizii financiare din viața unei persoane, deoarece ea implică un angajament financiar care poate dura mai mult de zeci de ani.

În întreaga Europă, nivelurile de îndatorare ale gospodăriilor sunt în creștere. Ele nu sunt însă, în sine, un indicator al împrumuturilor iresponsabile, atât timp cât sunt sustenabile și rambursările pot fi efectuate. Cu toate acestea, cifrele arată că cetățenii își rambursează datoriile din ce în ce mai greu. Această situație a dus la creșterea ratelor de neplată și a numărului de executări ale ipotecilor. Datele pot fi influențate și de alți factori decât practicile iresponsabile de împrumut, de exemplu de recesiunea economică globală. Însă datele statistice, alături de dovezile calitative din mărturiile părților interesate și de cazuri izolate din diverse părți ale Europei, arată că nu este vorba doar de o problemă ciclică sau limitată la unul sau două state membre, ci de una generalizată la nivelul UE

Finalizarea pieței unice pentru servicii financiare face parte integrantă din procesul de reformă economică inițiat prin strategia de la Lisabona și rămâne un element esențial pentru competitivitatea UE la nivel mondial. Cu toate acestea, deși s-au înregistrat progrese semnificative în construirea unei piețe unice pentru servicii financiare, integrarea piețelor financiare cu amănuntul nu și-a atins încă potențialul. În anumite domenii, concurența pe piață este insuficientă, consumatorii și creditorii ipotecari din UE neputând să beneficieze pe deplin de avantajele pieței unice.

De mai mulți ani, Comisia s-a angajat într-o reexaminare completă a piețelor ipotecare pentru locuințe din UE. Această reexaminare se referă la contractele de credit asigurate prin ipotecă sau printr-o altă garanție comparabilă utilizată de obicei pentru bunurile imobiliare, precum și la anumite acorduri de creditare încheiate în scopul achiziționării de drepturi de proprietate. Reexaminarea se concentrează asupra ipotecilor pentru locuințe, însă concluziile sale se pot extinde, în câteva cazuri, și la ipotecile cu scop comercial.

II. PREGĂTIREA INIȚIATIVEI PRIVIND PRACTICILE RESPONSABILE DE ÎMPRUMUT.

La 18 decembrie 2007, Comisia a adoptat o Carte albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar. „Carte Albă” continuă comunicarea Comisiei intitulată „O piaţă unică pentru Europa secolului XXI” în contextul crizei creditelor ipotecare subprime de pe piaţa americană. Consultarea unui public larg în vederea adoptării acesteia a permis Comisiei să constate că diferențele legislative existente cu privire la creditele ipotecare dăunează bunei funcționări a pieței unice, sporind costurile și aducând prejudicii consumatorilor.

1. Cartea Albă

Integrarea pieţelor creditului european este esenţială pentru economia Uniunii Europene (UE) şi pentru buna funcţionare a pieţei interne. Comisia a identificat provocările la care s-ar putea oferi un răspuns corespunzător pentru a elimina obstacolele care împiedică integrarea pieţei.

Examinarea aprofundată a barierelor pieţei integrate a permis definirea a patru obiective în vederea consolidării concurenţei şi a eficacităţii pieţelor, şi anume:

- Facilitarea ofertei şi finanţării transfrontaliere de credite ipotecare. Obstacolele (de cadru juridic, de infrastructură etc.) trebuie eliminate. Această eliminare ar trebui să permită dezvoltarea unei game largi de instrumente de finanţare ipotecară, garantând totodată protecţia consumatorilor şi stabilitatea pieţei;

- Extinderea gamei de produse. Pentru a răspunde necesităţilor consumatorilor, eliminarea barierelor din calea distribuţiei şi a vânzării ar trebui să încurajeze diversificarea produselor ipotecare, în special în beneficiul produselor noi şi inovative;

- Creşterea încrederii consumatorilor. Consumatorii trebuie să poată fi în măsură să facă o alegere informată, pe baza unor informaţii clare şi comparabile. Creditorii trebuie să evalueze mai riguros capacitatea financiară a debitorilor. În plus, acestora din urmă trebuie să li se furnizeze totodată o consiliere adecvată;

- Facilitarea mobilităţii clienţilor. Libertatea consumatorilor de a-şi schimba creditorul necesită transparenţa costurilor şi a caracteristicilor produsului.

În materie de reglementare, o nouă examinare va evalua oportunitatea legiferării, în special în ceea ce priveşte costurile şi beneficiile conform principiului unei mai bune legiferări. Cu toate acestea, Comisia a identificat trei domenii cheie care trebuie tratate, şi anume:

 Rambursarea anticipată. În acest domeniu sensibil, examinarea diferitelor opţiuni va determina posibilitatea evoluţiei către un regim european pentru rambursare;

 Calitatea şi comparabilitatea informaţiilor. Informaţiile trebuie să fie într-o formă structurată, complete, concrete şi simple. În această perspectivă, fişa europeană de informaţii standardizate (European Standardised Information Sheet – ESIS) va fi finalizată şi testată în rândul consumatorilor în scopul asigurării unei aplicări uniforme în UE. Extinderea ratelor anuale ale dobânzii aferente creditului ipotecar (Annual Percentage Rates of Charge – APRC), prevăzute în propunerea de directivă privind creditele de consum, la creditele ipotecare ar putea fi de, asemenea, studiată;

 Atitudinea responsabilă a creditorilor şi a debitorilor. Creditorii trebuie să fie responsabilizaţi suplimentar şi să aibă acces la registre de date privind creditele din toate celelalte state membre pentru a evalua în mod suficient solvabilitatea debitorilor. Consilierea obiectivă şi adaptată la consumator este, de asemenea, esenţială. De altfel, se vor lua în considerare norme în materie pentru garantarea unei alegeri fundamentate a consumatorilor.

Crearea unui grup de experţi în istoricul creditelor, susţinerea educaţiei financiare şi posibila extindere a legislaţiei privind obligaţiile contractuale la contractele ipotecare (propunerea Regulamentului Roma I) constituie cadrul de aplicare pentru tratarea chestiunilor abordate în aceste domenii.

În ceea ce priveşte evaluarea, cadastrul şi procedurile de prescriere, statele membre trebuie să îmbunătăţească eficienţa procedurilor lor legate de vânzările forţate şi de cadastru.

În ceea ce priveşte lupta împotriva infracţiunilor, Comisia va asigura respectarea normelor comunitare în materie de:

- norme naţionale privind circulaţia datelor şi prestarea de servicii în materie de credit;

- interdicţii practicate de anumite state membre privind includerea creditelor ipotecare din alte state membre în coşurile de titluri cu garanţii.

În materie de finanţare a creditului ipotecar, rapoartele experţilor şi criza creditelor ipotecare subprime de pe piaţa americană trebuie luate în considerare în analiza următoarelor chestiuni:

- gestionarea riscului de neconcordanţă a fluxurilor de lichidităţi;

- eliminarea riscurilor de credit din bilanţuri de către creditori;

- expunerea băncilor la operaţiuni de securitizare;

- măsuri de transparenţă pentru investitorii finali.

În conformitate cu Cartea verde privind serviciile financiare cu amănuntul pe piaţa unică, Comisia a desfasurat şi alte evaluări, în special privind rolul instituţiilor non-bancare pe pieţele creditului ipotecar, comercializarea produselor de mobilizare a capitalului (equity release), practicile neloiale (cum ar fi vânzările legate) şi limitările ratei dobânzii.