Publicitate Imobiliară

INTRODUCERE

Pentru a răspunde cerințelor de natură tehnică, juridică, economică, socială, publicitatea imobiliară și cadastrul funciar s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor preocupări statale ale căror începuturi se pierd în negura vremii.

La dezvoltarea și consolidarea celor două instituții au contribuit specialiști din domenii de activitate diferite. Instituția cadastrului a revenit specialiștilor în măsurători terestre, iar problema publicității imobiliare a revenit juriștilor. Specificul regimului juridic al bunurilor imobiliare constă în instituirea unui mecanism de evidență a bunurilor imobiliare și, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se asigură proprietatea.

SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe modalități, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și cel bazat de cărțile funciare.

Evoluția istorică și politică a teritoriilor românești a influențat sistemele de publicitate imobiliară utilizate în România.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se determină situația materială și juridică a bunurilor imobiliare, în mod public, prin registre speciale ținute de autoritățile statale, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare și a celor legate de asigurarea circulației lor în condițiile legii

În funcție de importanța care s-a acordat securității statistice sau dinamice, s-au născut două mari sisteme de publicitate:

1 – sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni

2 – sistemul de publicitate prin cărțile funciare

Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni a fost reglementat de Codul Civil și de Codul de procedură civilă, după modelul Codului civil francez, fiind aplicat în Muntenia, Oltenia, Moldova și Dobrogea. Acest sistem a fost menținut până în anul 1996, când a fost adoptată Legea cadastrelor și a publicității imobiliare nr. 7/1996 .

Decretul Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat și nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărțile funciare. Acesta este un sistem real de evidență, avându-se în vedere imobilul precum și modul cât mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impunea înscrierea obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor și faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 a reglementat două instituții distincte însă interferente: instituția tehnică a cadastrelor și instituția juridică a cărților funciare.

Prin această lege s-au creat premizele ca țara noastră să ajungă a avea un cadastru național general unitar și modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor instituții se urmărește consolidarea proprietăților imobiliare și sporirea încrederii publice în operațiunile de evidență tehnică, economică și juridică privind bunurile imobile.

Noul cod civil cuprinde atât norme privitoare la publicitatea drepturilor, a actelor și a faptelor juridice în general, cât și norme privitoare la publicitatea imobiliară .

Publicitatea drepturilor, a actelor și a faptelor juridice în general sunt prevăzute în Capitolul IV din titlul preliminar al Codului civil . În acest capitol sunt prevăzute dispozițiile generale privitoare la obiectul publicității și modalitățile de realizare, condițiile acesteia, efectele publicității, prezumțiile care operează în materie, consecințele lipsei publicității și sancțiunile aplicabile într-o asemenea situație, concursul dintre formele de publicitate și modul de consultare a registrelor publice .

Publicitatea imobiliară este reglementată în Titlul VII – Cartea funciară din Cartea a III-a – Despre bunuri, articolele 876 – 915.

Titlul VII – Cartea funciară cuprinde următoarele capitole:

- Capitolul I. Dispoziții generale (art. 876-884) – cuprinde norme privitoare la scopul și obiectul cărții funciare, noțiuni de drepturi tabulare, obiectul acestora;

- Capitolul II. Înscrierea drepturilor tabulare (art. 885-901) – cuprinde norme privitoare la dobândirea și stingerea drepturilor reale imobiliare, modificarea acestora, dobândirea unor drepturi reale fără înscrierea în cartea funciară, condițiile înscrierii, renunțarea la dreptul de proprietate înscris în cartea funciară, data producerii efectelor acesteia, soluționarea eventualelor conflicte între terți și autorul comun, persoanele împotriva cărora se poate face înscrierea drepturilor tabulare, acțiunea în prestația tabulară și efectele ei, înscrierea drepturilor provizorie și efectele acesteia;

- Capitolul III. Notarea unor drepturi, fapte și raporturi juridice (art. 902 – 906) – cuprinde dispozițiile privind notarea în cartea funciară a unor drepturi, fapte și rapoarte juridice.

- Capitolul IV. Rectificarea înscrierilor de carte funciară (art. 907-915) – cuprinde dispoziții prin care se determină regimul juridic al rectificării înscrierilor în cartea funciară, intabularea, înscrierile provizorii, rectificarea hotărârilor, modificarea descrierii imobilului, normele privitoare la răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărții funciare.