Publicitate imobiliară

1. Consideratii generale

Prin notiunea de publicitate imobiliara se intelege totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se reglementeaza si se evidentiaza in mod public situatia materiala si juridica a imobilelor, in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare.

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora. Deoarece operatiunile juridice avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitatie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridica, s-a simtit nevoia crearii a diferite sisteme de publicitate imobiliara, cu scopul principal de a face cunoscute tertilor interesati modificarile survenite in regimul juridic al acestor bunuri.

In dreptul civil roman, in materia actelor juridice (prin urmare si in material actelor juridice translative de proprietate imobiliara, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare) opereaza principiul relativitatii efectelor actelor juridice, potrivit caruia un act juridic are efecte depline numai intre parti si succesorii in drepturi ai acestora. Toate celelalte persoane, care nu au participat la incheierea acestor acte juridice, au calitatea de terti, iar intelegerea partilor li se impune ca realitate juridica. Pentru aceasta, in materie imobiliara, au fost organizate sistemele de publicitate, care fac ca situatia juridica a acestora sa poata fi cunscuta si astfel sa devina opozabila erga omnes.

2 Sisteme de publicitate imobiliara

Pe teritoriul actual al Romaniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliara, datorate conditiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislatii diferite. Astfel, in mod traditional, pe teritoriul tarii au existat doua sisteme de publicitate imobiliara principale si doua intermediare.

1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de Codul Civil si de Codul de Procedura Civila, aplicabil in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea).

2. Sistemul cartii funciare, reglementat de Dectretul-Lege nr.115/1938 si Legea nr. 241/1947 (Transilvania, Banat si Bucovina).

3. Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr. 242/1947, aplicabil in cateva comune din judetul Ilfov si in Bucuresti.

4. Sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara, reglementat prin Legea nr.163/1946, aplicabil in unele localitati din Transilvania pentru inlocuirea cartilor funciare distruse, sustrase sau pierdute in timpul razboiului.

Cele mai importante doua sisteme de publicitate imobiliara existente inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996 au fost sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni si sistemul cartii funciare.

Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni

Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor. Transcrierile si inscrierile sunt facute pe numele persoanelor si nu pe imobile si din aceasta cauza situatia juridica a unui imobil poate fi aflata numai cunoscand proprietarii succesivi si cercetand la numele lor daca si ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun, operatie foarte anevoiasa.

In acest sistem se fac doua tipuri de inregistrari:

- transcrieri - constand in copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale, in ordinea depunerii cererilor; nu erau supuse transcrierii succesiunile, actele de partaj, daca imobilul a fost atribuit unuia dintre copartasi, hotararile judecatoresti declarative de drepturi;

- inscrieri - constand in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din acte juridice, privitoare la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci.

Acest sistem de publicitate isi inceteaza aplicabilitatea o data cu aplicarea Legii nr, 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare.

Sistemul de publicitate prin carti funciare

Este un sistem real de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece are la baza identitatea topografica a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciara, in care sunt evidentiate orice schmbari ce intervin in situatia sa materiala si juridica.

Cartile funciare alcatuiesc un sistem complet de publicitate imobiliara, pentru ca se realizeaza publicitatea tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.

O alta caracteristica importanta a acestui sistem este aceea ca inscrierea in cartea funciara are caracter constitutiv de drepturi reale, astfel incat simpla incheiere valabila a unui act de transmitere sau constituire a unui drept real imobiliar nu este sufiecienta pentru dobandirea dreptului respectiv, fiind necesara in acest scop inscrierea dreptului in cartea funciara.

Sistemul cartilor funciare a fost preluat in mare parte in noua reglementare a publicitatii imobiliare - Legea nr. 7/1996 - cu exceptia efectului constitutiv de drepturi reale a inscrierii in cartea funciara, astfel incat tipurile de inscrieri, precum si actiunile specifice de carte funciara vor fi prezentate in sectiunea dedicata acestei noi reglementari.

Prin aparitia Legii nr. 7/1996 s-a dat o noua reglementare cartilor funciare, ca sistem unitar de publicitate imobiliara pentru intreaga tara. Odata cu finalizarea lucrarilor cadastrale si a noilor registre de publicitate imobiliara pe teritoriul administrativ unui judet, isi inceteze aplicabilitatea vechile reglementari amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliara. In momentul in care in toate judetele aceste lucrari vor fi finalizate, legea se va aplica integral in toata tara.