Contractul de vânzare-cumpărare

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti ( vanzatorul) stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul )care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut.

Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare.

Vanzarea este un contract:

- sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte.

-cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.

-comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind, ca in contractele aleatorii, de un eveniment viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus pieirii, exproprierii,etc.

-consensual, putand fi incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu), fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.

Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile , indiferent ca sunt situate in intravilanul ori extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei , pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in forma autentica (art.46 alin.l din Legea nr. 18/1991 si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor).

-translativ de proprietate din momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vandut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator.

Din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii:

-vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat

-trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe).

-lucrul vandut trebuie sa existe

- trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului.

0 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare in lumina Legii cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare ,prin care s-a prevazut unificarea sistemelor de publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare (publicitate reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare.

Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese .

Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica regulile generale. Precizam numai ca vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar vanzare-cumparare este, intotdeauna, act de dispozitie numai raportat la lucrul vandut si pretul care formeaza obiectul contractului.

Introducerea terenurilor agricole in circuitul urban .Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot fi introduse in intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ, aprobate potrivit legii. Terenurile destinate construirii, evidentiate in intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizatia de construire. Suprafetele de teren scoase din circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, in termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, in vederea stabilirii taxei, in conformitate cu categoria de folosinta agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor agricole, si pentru operare in aceste evidente, potrivit prevederilor legale