Creditarea Ipotecara, Institutii, Instrumente

INTRODUCERE

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza.

Notiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune – credit pentru investitii imobiliare.

Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta.

Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu dobanda indexata in functie de un indice de referinta (Libor, Euribor si Bubor). Fiecare ascunde la randul ei o capcana. Cele fixe sunt doar pe o perioada scurta, si apoi clientul risca sa ramana cu aceeasi dobanda, chiar daca restul dobanzilor din piata scad. Cea variabila muta riscul de la banca la client si poate sa “varieze” mai greu in sens descrescator decat crescator. Cele indexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a bancilor fiind nula in acest caz. Contractul de credit incheiat cu banca este un contract de obligatii si lipsit de drepturi pentru clienti. O armata de juristi intocmeste contractul tip al fiecarei banci. Pentru client, notiunea de negociere este exclusa din start. Raspunsurile ofiterilor de credit sunt invariabile: “Daca nu va convine, contactati alta banca”.

-Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au

preluat riscul de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung (dobanzile vor scadea in urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc.

-Formularea vaga din contractele de credit, “dobanda va fi variabila dupa un

an de zile in functie de conditiile pietei”, permite bancilor ca dobanda fixa sa ramana neschimbata, chiar daca in restul pietei dobanzile scad (situatie similara cu cea inregistrata de dobanzile la creditele contractate acum un an sau doi, care au ramas cu aceleasi dobanzi mari). In schimb, dobanda variabila este un risc pe care si-l asuma clientul din start, dar nu risca sa ramana cu dobanda de 10%, in conditiile in care evolutia acestora merge spre 4%-5%.

-Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia

indicilor de referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii, neschimbata.

Acceptate ab initio, conditiile contractului de credit, citit in maximum jumatate de ora de catre client inainte de semnare, sunt de multe ori incalcit sau sofisticat formulate, in asa fel incat niciodata imprumutatul nu va avea dreptate, chiar daca drepturile lui au fost incalcate. La foarte multe banci, dobanda variabila stipulata in contract inseamna doar majorarea dobanzii la credite, nu si reducerea ei.

Cum contractele bancare sunt imbatabile, clientul bancii pare sa-si piarda orice speranta. Cu toate acestea, exista si variante de contracarare a acestor abuzuri bancare. Este vorba de creditul de refinantare, cu ajutorul caruia clientul poate contracta un credit in conditii net avantajoase fata de cel initial luat de la o alta banca. Cu acest credit, clientul isi poate stinge creditul vechi. Functional in acest moment este cel pentru finantarea creditului imobiliar sau ipotecar. Este practicat de urmatoarele banci: HVB, Raiffeisen Bank, Piraeus Bank, Banca Romaneasca; Banca Transilvania, BCR, BRD, Volksbank si Domenia Credit.

Trebuie insa precizat ca noul credit de nevoi personale garantat cu ipoteca poate deveni un credit de refinantare, cu ajutorul caruia se pot stinge si creditele de nevoi personale sau cele pentru bunuri, de la alte banci, contractate in conditii care au devenit neavantajoase. Pentru creditul de nevoi personale, singura banca refinantatoare este deocamdata Piraeus Bank. Refinantarea unui astfel de credit se face pe baza de ordin de plata si scrisoare oficiala din partea bancii. Refinantarea functioneaza si in cazul creditelor in lei, si in cazul celor in valuta, insa procedura tehnica este mai simpla in cazul valutei decat in cazul leilor. De asemenea, se poate opta si pentru refinantarea unui card de credit. Creditele de refinantare vor rearanja cotele de piata pe retail detinute de bancile comerciale in acest moment.

Refinantarea functioneaza pentru toate tipurile de credite. Implica si anumite costuri de rambursare in avans a creditului vechi, dar ramane oricum o solutie avantajoasa.

MODIFICARI ALE LEGII

Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar:

Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea pietei ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor.