Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării în Republica Moldova

Introducere

În conformitate cu legislaţia în vigoare, evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv a apartamentelor, caselor de locuit, terenurilor, etc. se face cu scopul de a determina valoarea de piaţă a proprietăţii.

Stabilirea valorii etse necesară , în primul rînd pentru stabilirea impozitului pe bunul imobil. Acest lucru se face de oficiile cadastrale teritoriale în cadrul evaluării masive, iar lucrările sunt finanţate din conţinutul bugetului de stat. Există şi evaluarea selectivă, care se face la iniţiativa proprietarului. Evaluarea se face în cazul scoaterii la vînzare a bunului, confirmării schimbărilor din capitalul statutar, atragerilor investiţilor, precum şi solicitarea instanţelor de judecată. Obiectele ale evaluării sunt sectoarele de teren, apartamenetele, casele de locuit, căsuţele de întovărăşire pomicolă , încăperile izolate, obiectele comerciale şi industriale, plantaţiile agricole, proprietăţile liniare (liniile de transportare a energiei electrice, gazelor naturale, de cale ferată, etc.).

Pentru evaluarea bunului imobil sunt necesare următoarele documente:

 Extrasul din registrul bunurilor imobile eliberat de oficiul cadastral teritorial al cărei rază de acţiune se află proprietatea;

 Documentul ce confirmă dreptul asuprabunului imobil (contractul de vînzare cumpărare, contractul de privatizare, contractul de donaţie, certificatul de moştenire, decizia primăriei despre darea în exploatare a obiectului, hotărîrea guvernului despre repartizarea obiectului, decizia instanţei de judecată);

Evaluarea în scopul creditării se face pentru a stabili mărimea creditului care poate fi acordat de bancă.

Evaluarea selectivă se face, de obicei, de firmele private.Acestea, fiind intermediare în tranzacţiile de vînzare-cumpărare, de obicei, dispun de informaţii mai reale despre valoarea proprietăţilor imobiliare, ceea ce le permite să evalueze bunurile mai aproape de situaţia de pe piaţă. Deocamdată nu toate oficiile cadastrale teritoriale deţin informaţiidespre preţurile reale la proprietăţile imobiliare, deorece lor li se prezintă contractele de înstrăinare a bunurilor, în care, pentru a se plăti mai puţin notarului (onorariul) şi statului (taxa de stat), preţurile sunt diminuate. Pe acest motiv o bună parte din oficiile cadastrale nu pot asigura evaluarea reală a bunului.

Termenele executării acestor lucrări se negociază şi sunt diferite, le variind între cîteva zile şi o săptămînă. Evaluarea unui apartament se face, de obicei, în 2 zile de la data vizitării obiectului, a caselor, sectoarelor de teren şi garajelor- în 3 zile, a obiectelor comerciale şi industriale- timp de o săptămînă sau mai mult, în dependenţă de complexitatea obiectului.

Costul executării acestor lucrări se negociază. El depinde de tipul şi complexitatea bunului.

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE ÎN SCOPUL IMPOZITĂRII

Organizarea evaluării

Evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează în temeiul art.279 din Titlul VI al Codului fiscal de către oficiile cadastrale teritoriale.

Rezultatele evaluării efectuate în scopul impozitării se aduc la cunoştinţa proprietarilor bunurilor imobile de către oficiile cadastrale teritoriale. în cazul dezacordului cu mărimea valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este în drept să-şi expună obiecţiile faţă de oficiul cadastral teritorial în termen de o lună de la data primirii notificării respective.

Metodologia evaluării

Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează prin evaluarea masivă a bunurilor imobile tip şi prin evaluarea individuală a obiectelor specifice.

La evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, se aplică metodele de evaluare menţionate la art.6 alin.(1), în funcţie de destinaţia acestora.

Metodele de evaluare

La estimarea valorii obiectelor evaluării se aplică următoarele metode:

a) metoda analizei comparative a vînzărijor, care se bazează pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse

spre vînzare;

b) metoda venituhlor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;

c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru creareăunuTobiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

Evaluarea masivă

Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă.

Valoarea de piaţă, determinată prin metoda evaluării masive, este utilizată la calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile.

Rezultatele evaluării masive sînt valabile pentru perioada de timp dintre două evaluări. Finanţarea cheltuielilor pentru evaluarea masivă şi reevaluarea bunurilor imobile se efectuează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat.

Rezultatele evaluării masive se înscriu în Registrul bunurilor imobile, ţinut într-o formă unică pe întreg teritoriul ţării de către oficiile cadastrale teritoriale în raza lor de activitate.