Finanțarea Imobiliară Comercială din Danemarca

1. Aspecte generale privind finanţarea imobiliară din Danemarca

Finanţarea domeniului imobiliar reflectă totalitatea modalităţilor prin care se procurăşi se utilizează resursele financiare necesare dezvoltării domeniului imobiliar.

Investiţiile imobiliare reprezintă acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri saualte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare din exploatarea lor.

Pentru ca investiţia imobiliară să fie considerată fezabilă, prin alocarea sumelorinvestite trebuie să rezulte un profit semnificativ, iar durata de recuperare să fie rezonabilă şimai mică decât durata de rambursare a creditului

Investiţiile imobiliare se pot clasifica în investiţii directe şi indirecte. Investiţiile imobiliare directe, sunt numite şi investiţii în proprietăţi imobiliare pentru achiziţie , reabilitare, modernizare sau exploatare. Ele pot fi clasificate în investiţii speculative în terenuri libere, investiţii productive în terenuri pentru amplasamente, investiţii speculative în construcţii şi investiţii în realizarea de construcţii noi. Investiţiile imobiliare indirecte sunt numite şi investiţii în fonduri imobiliare sau titluri de valori imobiliare, un exemplu ar fi cumpărarea unor obligaţiuni sau opţiuni de la fondurile de investiţii din domeniul imobiliar.

Societăţile de Investiţii Imobiliare, denumite şi Companii de Investiţii, Firme de Investiţii, sunt instituţii financiare de investiţii ce detin şi administrează proprietăţi imobiliare sau deţin portofolii de acţiuni ale unor societăţi comerciale, a căror activitate se bazează pe realizarea, deţinerea sau exploatarea unor active imobiliare şi pe care le vând pentru a achiziţiona obligaţiuni sau acţiuni ale unor societăţi comerciale pe piaţa de capital.

În analizele de piaţă imobiliară se disting mai multe tipuri de pieţe care sunt grupate la rândul lor în subpieţe astfel:

- piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);

- piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri,

moteluri, birouri, bănci etc);

- piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

- piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);

- piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări, porturi, centrale nucleare, construcţii de apărare etc.)

Atunci când se realizează o analiză de piaţă imobiliară, evaluatorii imobiliari ţin cont de caracteristicile demografice, socio-economice şi psihologice, folosindu-se de instrumente, metode, tehnici de investigaţie şi cercetare.

În sursele de finanţare pentru imobilele comerciale se includ firmele bancare ipotecare, de economii şi împrumut, băncile regionale, companiile de asigurări şi investitoriiprivaţi.

Finanţarea imobiliară comercială poate impune diferite condiţii bazate şi structurate pe o serie de factori cum ar fi: tipul de imobil, dimensiunea imobilului, riscul perceput de creditor, condiţiile de piată dar şi factorii geografici. Fiecare dintre aceşti factori trebuie să fie examinaţi de către cei care iniţiază o afacere în domeniul imobiliar înainte de a căuta sursele de finanţare. Apoi proprietarii afacerilor trebuie să analizeze ţi tipurile de credite oferite de către creditori pentru ca acestea să fie în conformitate cu nevoile lor. Spre deosebire de obţinerea unei finanţări imobiliare rezidenţiale, unde tranzacţia se bazează pe valoarea din momentul vânzării, finanţarea imobiliară comercială se va baza pe valoarea afacerii în viitor.

Creditele acordate domeniului imobiliar comercial prezintă un risc ridicat, rambursarea creditelor se face din veniturile obţinute din exploatarea acestora.

În timp ce unii creditori se specializează în anumite tipuri de societăţi comerciale, cum ar fii depozite sau operaţiuni de retail, alţii acordă finanţare la o varietate largă de societăţi comerciale. Pentru proprietarii afacerilor, cheia pentru a începe procesul este de a avea documentele necesare în ordine. În ciuda a mai multor tipuri de finanţare şi tipuri de proprietăţi imobiliare comerciale, creditorii în cauză, rămân în principal cu nivelul de risc pe care îl vor asuma. Prin urmare aceştia trebuie să consulte urmatoarele documente:

- declaraţia de venituri şi cheltuieli care demonstrează un flux de venituri solide,

- declaraţiile financiare a celor implicaţi în calitate de proprietari,

- profilul echipei de conducere, evaluarea proprietaţii, situaţiile financiare asupra entităţii de credit,