Piața imobiliară

Piaţa imobiliară

În literatura de specialitate, proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și şi toate elementele care sunt legate de acesta, ca de exemplu clădirile anexe şi amenajările terenului. Proprietatea imobiliară este elementul cheie al pieței imobiliare, care prezintă numeroase caracteristici. Bunurile de pe această piață sunt deci, speciale, față de bunurile produse pe alte piețe, pentru că, de exemplu, nu pot fi transportate sau presupun întotdeauna încă un bun: terenul de sub proprietăți. Piaţa proprietăţilor imobiliare se traduce prin două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa pentru active financiare.

Piaţa imobiliară semnifică cumulul tranzacţiilor care susțin drepturi de proprietate sau de uzufruct asupra terenurilor şi amplasamentelor. Această piață poate fi de mai multe tipuri, împărțită pe segmente: comercială, spații birouri, industrială, rezidențială, terenuri etc. Fiecare dintre aceste tipuri de piețe vine cu propriile caracteristici și contribuie la evoluție de ansamblu a pieței imobiliare. Caracteristicile proprii fiecărui segment face din aceste piețe unele de sine stătătoare.

Tranzacţia imobiliară semnifică, transferul permanent sau temporar al unui drept de la o entitate / individ la altul / alta, cu prețul unei recompense care, în mod comun, se traduce printr-o sumă de bani. Piața imobiliară există practic, tocmai prin tranzacțiile care se efectuează.

Piaţa proprietăţilor imobiliare se traduce prin două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa pentru active financiare.

Domeniul imobiliar presupune anumite concepte de bază, care sunt relevate în graficul de mai jos.

Piața imobiliară este realizată în primul rând prin delimitarea acestei piețe de celelalte segmente ale pieței financiare, astfel, printre particularitățile pietei imobiliare amintim:

- Delimitarea și definirea bunurilor oferite ajuta la delimitarea pieței și a bunurilor aferente. Astfel, bunurile de pe piața imobiliară (constituite în proprietăți imobiliare) sunt tangibile și reprezintă capital real;

- Proprietatile imobiliare prezintă un grad mic de risc ;

- Piata imobiliară nu este o piață care respectă regulile generale ale unei piețe în general, datorită caracteristicilor cererii și ofertei, a factorilor implicați și a participanților activi;

- Investirea în bunuri imobiliare conferă oportunitatea sporirii capitalului prezent. Din acest motiv, proprietatea imobiliara este cea mai utilizata modalitate de garantare pentru creditori, în cazul unor împrumuturi;

- Reprezintă o piață limitată prin ariile de teren mari și prin oportunitățile de expansiune ale acestora prin ridicarea de locuințe, birouri, spații comerciale, spații industriale. În acest context, apreciem ca fiind oportună remarca ce presupune “optima folosire a terenului” ;

- Piața imobiliară asigura îndeplinirea unor nevoi fundamentale: indivizii, indeferent de situație, statut, educație, localizare geografică etc au nevoie de locuințe, proprietățile comerciale, industriale etc pentru desfășurarea și câștigarea traiului zilnic.

Printre cele mai importante variabile ce definesc piața imobiliară se numără:

- Tipul clădirii (rezidențială, hoteluri, birouri, spații comerciale, spații industriale);

- Anumite caracteristici ale proprietății, cum ar fi închirierea proprietății (locuință, birou, spațiu comercial etc.), specificul clientului (vârsta, sex, populație activă, nivelul salariilor, statut social), calitatea clădirii, design și confort;

- Gradul de cuprindere și de întindere al pieței proprietății imobiliare sau localizarea geografică – supranațională, la nivel de țară, de regiune, la nivel local; urbană sau suburbană, rurală; vecinatățile; apropierea de diferite puncte strategice etc;

- Accesibilitatea proprietăților similare, care concurează pe piață;

- Accesibilitatea unor clădiri complementare (de exemplu, pentru o locuință, spații de recreere, vecinătatea cu locul de muncă, spitale, centre comerciale etc).

Caracteristicile cele mai importante ale pieței imobiliare sunt relevate în schema de mai jos.

Figura. Caracteristicile fundamentale ale pieței imobiliare

Sursa: prelucrare proprie după literatura de specialitate.

Principalii participanții pe pieţele imobiliare sunt relevați în figura de mai jos.

Figura. Participanții implicați în acțiunile de pe piața imobiliară

Sursa: prelucrare proprie după literatura de specialitate.

Conform figurii de mai sus, există cinci tipuri de entități implicate în piața imobiliară:

1. Utilizatorul – acesta cumpără clădirile, terenurile sau proprietățile comerciale în scop de obținere de profit și/sau pentru propria nevoie de a locui în clădirea respectivă.

2. Proprietarul – se referă la deținătorul clădirii, este de cele mai multe ori investitor, pentru că el nu consumă bunul imobiliar, ci închiriaza proprietatea altcuiva, în vederea obținerii de profit.

3. Clientul / Locatorul – este individul care este doar consumator de bunuri imobiliare.

4. Dezvoltatorul – reprezintă acei indivizi care extind un produs nou pentru piață.

5. Facilitatorul – poate cunprinde entități precum băncile, brokerii imobiliari, avocaţii etc, cu rolul de a intermedia și de a ușura tranzacționarea proprietăților imobiliare.