Contractul de închiriere

Contractul de inchiriere

Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice.

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata ca un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).Principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996.

Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii (art.2 lit.h). Fiind destinata ocuparii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.

Interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.

Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:

- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului, de a fi mentinut in folosinta, cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta, numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitatilor sale;

- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.

In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .

In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .