Credit Ipotecar

Cuvinte cheie: retail banking, credit imobiliar, credit ipotecar, dezvoltarea pieţei

imobiliare din România prin servicii bancare, valori mobiliare ipotecare.

Summary: Up to the present, in Romania, the legislative framework of mortgage loan was regulated and so that about ten commercial banks offer mortgage loans in varied conditions. Also, two mortgage societies have been set up for a few months. But, the growth of mortgage market will require the development of mortgage financial instruments (and in this way the increase of mortgage secondary market), diversifying of mortgage institutions which offer mortgage loans and their financing sources, the increase of population’s incomes and its saving posibilities and the change of population’s mentality too.

Pornind de la piramida psihologului american Abraham Maslow, care ierarhizează nevoile umane pe 7 niveluri, nevoia de securitate a individului se situează pe nivelul al doilea, după nivelul primar, reprezentat de nevoile fiziologice. Aceasta relevă importanţa deosebită pe care o are locuinţa pentru fiinţa umană pentru siguranţa sa. În consecinţă, deţinerea unei locuinţe este, înainte de toate, un drept de care ar trebui să se bucure fiecare individ.

La ora actuală, există numeroase modalităţi de a deveni proprietarul unei locuinţe, între care cele mai des uzitate ar fi: moştenirea , achiziţionarea unei locuinţe din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar. În ceea ce priveşte această ultimă modalitate, este necesar să facem distincţie între două categorii de credite bancare şi anume: creditul imobiliar (care este acordat pentru achiziţionarea, construirea sau modernizarea de locuinţe şi poate fi garantat cu ipoteci, dar asupra altor imobile decât cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garanţii) şi, respectiv, creditul ipotecar (care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului).

În ţara noastră, creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe piaţă, din mai multe motive, între care: inflaţia ridicată din primii ani ai tranziţiei; riscul ridicat al macroeconomiei; inexistenţa reglementărilor legale în acest domeniu până în 1999 şi nu în ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului legislativ şi normativ adoptat până în prezent.

Legea locuinţei nr.114/1996 a mandatat Casa de Economii şi Consemnaţiuni (CEC) să acorde persoanelor fizice credite cu dobânzi subvenţionate de la bugetul de stat pe 20 de ani pentru cumpărarea de locuinţe, construirea de locuinţe prin antrepenori autorizaţi sau în regie proprie, precum şi pentru consolidarea, repararea sau modernizarea locuinţelor proprietate personală (art.20). Însă, volumul creditelor cu dobânzi subvenţionate oferit de Casa de Economii şi Consemnaţiuni a fost modest comparativ cu cererea mare din partea populaţiei pentru asemenea credite. În prezent, Casa de Economii şi Consemnaţiuni oferă credite ipotecare persoanelor fizice la dobânzi situate la nivelul pieţei. Beneficiarul creditului trebuie să contribuie cu un avans minim de 10% din valoarea creditului, iar ratele lunare nu pot depăşi 60% din bugetul disponibil al familiei (venituri nete minus cheltuieli). Garantarea creditului se realizează prin ipotecă de rangul I asupra imobolului cumpărat şi cesiunea asigurării imobilului (casă/apartament).

În concordanţă cu prevederile Legii nr.152/1998, a luat fiinţă Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), care a fost autorizată să acorde persoanelor fizice şi juridice credite ipotecare (pe o perioadă cuprinsă între 10 şi 25 ani în cazul persoanelor fizice, şi, respectiv, între 5 şi 10 ani în cazul persoanelor juridice), garantate cu ipotecă de rangul I asupra imobilelor (teren şi construcţii) care urmează a fi construite, cumpărate sau modernizare. Valoarea creditului nu poate depăşi 90% din cheltuieli şi este condiţionată de posibilităţile beneficiarului de a acoperi avansul de 10% şi de-a rambursa creditul.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe este o instituţie de interes public, principalul său obiectiv fiind dezvoltarea pieţei de locuinţe şi, implicit, a celei imobiliare. În prezent, prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe se realizează două programe importante: programul de construcţii de locuinţe pentru tineri în regim de închiriere şi, respectiv, programul de construcţii de locuinţe proprietate personală, prin utilizarea creditului ipotecar.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe este prima şi, până în prezent, singura instituţie ipotecară specializată, ale cărei resurse de creditare se pot constitui din alocaţii de la bugetul de stat şi/sau bugetele locale, dobânzile încasate la credite, venituri din plasamente în titluri de stat şi depozite bancare, precum şi din alte surse (art.6). Totodată, prin legea de înfiinţare, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost autorizată să emită titluri de valoare sub forma obligaţiunilor pe termen mediu şi lung în scopul atragerii de resurse suplimentare, care pot fi achiziţionate de persoane fizice şi juridice (art.7).

Beneficiarii creditelor prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe se bucură de anumite avantaje (art.4).

• suportarea unei rate a dobânzii inferioare ratei medii a dobânzilor

practicate de bănci (7% în cazul creditelor cu perioada de rambursare sub 25 ani şi care au vârsta sub 35 de ani, şi respectiv, 9% în celelalte cazuri) ;

• viabilizarea gratuită (asigurarea cu utilităţi necesare: electricitate,

apă,canalizare, telefon, gaz) de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe a terenurilor pe care se realizează construcţia;

• scutiri de la plata taxelor pentru teren şi de la plata impozitului pe clădiri pe

durata de rambursare a creditului;

• obligativitatea constituirii unui avans de numai 10% din valoare creditului

pentru tinerii sub 35 de an

• asistenţă tehnică şi juridică pe toată durata derulării creditului.

Adoptarea Legii nr.190/1999, a creditului ipotecar, a constituit un pas important în direcţia reglementării acestui domeniu. Legea a stabilit că acest tip de credit poate fi acordat pe o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială (art.1 şi art.2). Garantarea creditului ipotecar se realizează prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului – teren sau construcţie – pentru care se acordă creditul (art.3). Instituţiile autorizate să acorde credite ipotecare sunt băncile, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, Casa de Economii şi Consemnaţiuni şi alte instituţii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare (art.5).